최근 수원과 대전에서 대규모 전세사기 피해가 발생했다는 소식이 대중매체를 통해 알려졌는데요. 특히 지난 해에는 전세사기 피해 확인 발급 건이 기하급수적으로 증가하면서 점점 커지는 피해 규모에 대해 우려하는 세입자가 증가하고 있습니다. 해당 피해 규모와 피해자의 연령대는 아주 다양한데 그 중 절반 이상이 20-30대라는 것이 밝혀지면서 사회적인 문제로 자리 잡았습니다.
이처럼 현재는 주거 형태와 연령대를 떠나서 깡통전세, 보증금 미반환과 같은 부동산 사기를 예방하기 위해 여러 가지를 주의사항을 확인해야 한다는 경각심이 필수적입니다. 이번 게시물에서는 전세사기 예방 위한 전세집 체크리스트 4가지를 전달해 드리겠습니다.
1. 증가하는 전세사기 이슈 및 사기 유형
출처: 대법원 등기정보광장
(1) 공인중개사 사기
해당 사기 유형의 경우 공인중개사 자격이 없는 사람이 중개를 진행하거나, 허위계약을 유도해 부동산 사기를 꾸미는 형태인데요. 무자격 공인중개사의 경우 폐업한 중개사무소의 간판 등을 사용해 무등록 중개행위를 진행하거나 공인중개사 등록증을 대여 혹은 위조해 계약을 진행합니다.
이와 더불어 집주인이 외국에 산다는 이유를 제시하며 임차인이 집주인에게 전달해야 하는 보증금 또는 월세를 공인중개사가 가로채는 경우 또한 있는데요. 집주인이 아닌 공인중개사에게 보증금, 월세를 전달하게 된다면 다시 돌려받을 수 없기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.
(2) 집주인 변경
집주인 변경 유형은 매매 시세보다 높은 가격으로 계약을 진행한 후 제3자에게 명의를 넘기는 수법인데요. 이 과정에서 부동산 사기 브로커들이 다른 사람의 명의를 빌려 등기부상의 소유권자로 올려놓고 계약을 진행해 차익을 취득하게 됩니다. 임차인들은 계약 만기에 따른 해지 통보 또는 하자보수 등을 위해 집주인에게 연락했을 때 문제가 발생했다는 것을 알게 되는데요.
집주인이 연락두절되는 경우가 대부분이며 만약 연락이 닿았다고 하더라도 본인 명의로 부동산이 계약이 되어 있는지도 모르는 상황인 경우가 대부분입니다. 이 경우 명의를 빌려준 이들은 주로 노숙자 또는 신용불량자, 무연고자, 수백 채를 갭투자로 명의 대여한 고액 체납자이기 때문에 보증금을 반환할 능력이 없어 세입자는 고스란히 피해를 떠안게 됩니다. 해당 수법은 시세를 파악하기 어려운 신축 빌라에서 주로 발생하기 때문에 주의가 필요합니다.
(3) 신탁사기 수법
신탁 등기된 집은 신탁회사가 집의 소유권을 가지게 됩니다. 때문에 집주인은 신탁회사의 동의 없이 부동산 계약을 맺을 수 없는데요. 그런데 만약 집주인이 신탁회사의 동의를 받지 않고 임차인과 몰래 전세 계약을 맺은 후 보증금을 빼돌렸다면 임차인은 불법 점유자가 됩니다. 결과적으로 임차인은 임대차보호법을 적용받지 못하기 때문에 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.
(4) 이중계약, 깡통전세, 집주인 잠적
이중계약은 건물 관리인이 세입자에게는 전세 보증금을 받아놓고, 주택 소유주에게는 월세 계약을 했다고 하며 소액의 월세 보증금만 전달해 대부분의 전세 보증금을 가로채는 수법입니다.
깡통주택은 일반적으로 전세가가 매매가의 80% 이상에 해당하는, 전세와 매매의 가격 차이가 거의 나지 않는 주택입니다. 전세 사기꾼은 소액으로 이를 구매한 후 세입자의 계약 만료 만기 시기가 도래하면 보증금을 돌려주지 않고 버티는데요.
이처럼 깡통전세는 집주인이 보증금을 반환할 의사 또는 능력이 없다는 사실을 숨기고 계약을 진행한 후, 임차인이 이사를 하게 되면 보증금을 돌려주지 않는 대표적인 수법을 의미합니다. 이 과정에서 임차인에게 ‘전세보증보험금을 대신 받거나 해당 집을 매입해라’라며 협박하기도 합니다.
마지막으로 집주인이 잠적하는 수법은 세입자가 집주인에게 전세자금을 송금한 이후부터 집주인이 연락받지 않고 잠적하는 것인데요. 이 경우 기존에 거주하던 세입자 역시 보증금을 돌려받지 못해 방을 빼지 못하는 상황이라 신규 입주자도 금전적인 손해와 더불어 입주조차 하지 못하게 됩니다.
2. 계약 전 확인사항
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전세사기 예방을 위해서는 계약 전 불법 또는 무허가 주택 여부와 공인중개사 검증 여부를 확인해야 합니다. 또한 적정 전세가율 조회 결과 전세가 비율이 높으면 피하는 것이 좋고, 선순위 권리관계를 확인해야 합니다. 마지막으로 임대인이 미납한 세금이 있으면 보증금 전액 반환이 어려울 수 있기 때문에 세금 체납여부 점검해야 합니다.
3. 계약 당일 확인사항
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우선 전세 계약 당일, 임대인 또는 대리인의 신분을 명확하게 파악해야 하는데요. 기본적으로 임대인 본인과 계약하는 것이 좋고, 신분증을 통해 계약자 본인 여부를 확인해야 합니다. 만약 대리인이 위임계약을 진행할 경우에는 위임장과 인감증명서를 필수적으로 확인해야 하는데요. 이때, 임대인의 부동산 임대차 계약용 인감증명서가 첨부되었는지 또한 확인해야 합니다.
4. 계약 후 확인사항
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전입신고 확정일자에 대해서 알고 계신가요? 전세사기 예방을 위해서는 계약 후 전입신고 확정일자 신고를 필수적으로 진행해야 하는데요. 전입신고 확정일자 신고 기간은 각각 상이한데 전입신고의 경우 전입 후 14일 이내, 확정일자는 계약 당일에 이루어져야 합니다. 뿐만 아니라 등기부등본을 첨부해 권리변동사항 또는 권리관계를 재확인해야 하고 전입세대열람 내역서 또한 확인해야 합니다.
5. 전세사기 예방 위한 방법은?
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의식주는 인간 생활의 기본 요소에 해당합니다. 이를 통해 알 수 있듯이 집은 사람이 살아가는데 필수적인데요. 이를 해결하기 위해서 계약을 진행했는데, 전세집 체크리스트를 제대로 확인하지 못해서 사기 피해를 입게 된다면 몸과 마음 모두 피해를 입을 수 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 여러 가지 방법을 동원하는 것이 좋은데요.
여러 대중 매체를 참고하는 것도 좋지만, 부동산 사기 수법이 갈수록 발전 중이기 때문에 해당 정보를 구체적으로 확인할 수 있는 방안을 찾는 것이 중요합니다. 현재 ‘집지켜’ 앱에서는 보증금 안전도 리포트를 제공하기 때문에 보증금 안전 여부와 보증보험 가입 여부, 권리 분석, 추천 대출 상품 등을 살펴보고 전세 계약 시 참고하는데 도움을 줍니다.
얼마 전까지만 해도 남의 일처럼 여겨졌던 전세사기가 현재는 ‘나도 혹시 모른다’라는 인식으로 바뀌고 있습니다. 그만큼 깡통전세, 부동산 사기 피해가 빈번하게 일어나고 있기 때문에 각각의 유형을 미리 파악하고 주의해야 합니다. 전입신고 확정일자 등 앞서 전달한 내용들을 전세집 체크리스트 등을 참고하고 계약 시기별로 확인해야 하는 부분들을 놓치지 않고 챙겨서 관련 피해를 보지 않도록 유의하시기 바랍니다.
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