계약갱신청구권은 임대차 3법 중 하나로, 아직 시행된 지 오래되지 않아 영향력을 정확히 평가하기 어렵습니다. 앞으로 관련 법적 해석과 사법 판례들이 더욱 축적되고, 분쟁 해결 방안 마련 등이 필요할 것으로 보입니다. 일부에서는 충분한 논의 없이 급속히 통과되었다는 지적이 있습니다. 또한, 계약 갱신 청구권 중도해지 등 관련 법적 해석이 아직 명확하지 않아 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이러한 상황에서 세입자가 피해를 보지 않는 방법은 계약갱신청구권 행사 방법을 정확히 알아두는 것입니다.
임대차 제도 개선
이번 임대차 제도 개선은 임대인의 재산권과 임차인의 거주권 간의 균형을 추구합니다. 4년 거주기간 연장, 임대료 상한 설정 등 임차인 보호 강화와 더불어 계약 정보 신고 의무화를 통해 임대차 시장 투명성을 높였습니다. 이를 통해 임대인과 임차인 모두에게 안전하고 안정적인 거주 환경을 조성하는 데 기여할 것으로 기대됩니다
임대차 3법
출처: 부동산정책
2020년 7월 31일 시행된 개정 주택임대차보호법, 소위 임대차 3법은 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제 도입을 골자로 하여 우리 주택 시장에 큰 변화를 가져왔습니다. 주로 주택 시장의 수요와 공급, 전월세 변동 등 경제적 측면에서 논란이 많았습니다. 참고로, 각 내용은 독립적인 법률이 아닙니다.
임대차 3법 주요 내용
- 계약갱신청구권제: 2년 이상 거주한 세입자는 임대인에게 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 단, 임대인이 정당한 사유로 갱신을 거부할 수 있습니다.
- 전월세상한제: 주택 임대차 계약 시 임대인이 세입자에게 받을 수 있는 보증금은 월세의 5배를 초과하지 못합니다.
- 전월세신고제: 임대차 계약 체결 후 30일 이내에 임대인과 세입자는 계약 내용을 신고해야 합니다.
계약갱신청구권
출처: 부동산정책
임대차 3법 중 계약갱신청구권에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 임차인의 계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에서 규정하고 있습니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 갱신을 요구할 경우에, 정당한 사유 없이 임대인이 거절하지 못한다는 내용입니다. 만약 임차인이 계약 기간 만료 후에도 계속 거주하고 싶다면, 임대인에게 갱신을 요청할 수 있는 것입니다. 세입자는 최대 4년까지 안전하게 거주하면서 잦은 이사로 인한 불편을 줄일 수 있습니다. 계약갱신청구권은 임차인이 자신을 보호할 수 있도록 해주는 법률인 것입니다. 계약갱신청구권은 임차인의 안정적인 주거권을 보장하는 강력한 방패가 되어줍니다.
1) 특징
출처: 부동산정책
계약갱신청구권은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 청구할 권리입니다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, 계약 갱신 시 임대료는 전월세 상한 기준이 적용됩니다. 시세 상승으로 인한 급등 막고, 억압적인 퇴거 요구로부터 세입자를 보호하는 것입니다. 계약갱신청구권 행사 방법을 알아두는 것은 임차인에게 중요합니다.
Q. 묵시적 갱신 계약과 같은 개념인가요?
A. 계약갱신청구권은 묵시적 갱신 계약과는 전혀 다른 개념입니다. 묵시적 갱신은 집주인과 세입자 모두 아무런 의사 표시를 하지 않았을 때 계약 기간이 자동으로 연장되는 행위이나, 계약 갱신 청구권은 반드시 해당 권리를 사용하겠다는 의사를 표현한 경우에만 인정됩니다.
2) 행사 방법
출처: 부동산정책
계약갱신청구권 행사 방법은 행사 기간 내로 진행되어야 합니다. 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약과 이전 계약의 기간 산정 차이점이 존재하는데, 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약 기준으로는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있습니다. 계약갱신청구권 행사 방법은 서면, 구두, 전화 등으로 진행할 수 있습니다. 반드시 진행 과정에서 자료를 확보해야 합니다.
계약갱신청구권 행사 방법
- 기간: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전
- 방법:
- 서면: 내용증명 우편, 직접 전달
- 구두: 가능하지만, 증거 확보 어려움 (분쟁 시 불리)
- 메신저: 증거 확보 필수 (녹음, 스크린샷 등)
- 갱신료: 월세 최대 5% ****인상 가능, 보증금 인상 불가
- 갱신 계약 기간: 2년 (단, 1년 단위로 갱신 가능)
3) 중도해지
계약 갱신 청구권 중도해지가 가능한지도 알아보겠습니다. 결론부터 말씀드리자면, 계약 갱신 청구권 중도해지는 가능합니다. 계약갱신 후에도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있는 것입니다. 다만, 3개월의 예고 기간을 거쳐야 하며, 이 기간 동안에는 임대료를 납부해야 합니다. 계약 갱신 청구권 중도해지 시 통보 날짜로부터 3개월 후 계약이 종료되고, 계약 종료 후 집주인은 보증금을 반환해야 합니다.
4) 주의사항
출처: 부동산정책
계약 갱신 청구권은 꽤나 강력한 권리입니다. 그렇기에 세입자는 1회에 한해서만 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있습니다. 계약 갱신 청구권을 행사할 때는 새롭게 계약서를 작성할 필요는 없고, 계약 조건이 변경되지 않는 경우에는 로 합의한 내용만을 기재해 증거로 남겨놓으면 됩니다. 다만, 계약 조건 중에 변경된 내용이 있다면 새롭게 계약서를 작성하는 것도 좋습니다. 새로 계약서를 작성할 때에는 ‘계약서 특약 사항에 계약 갱신요구권에 의한 연장 계약’이라는 내용을 반드시 포함합니다.
계약갱신청구권 행사 계약서 작성 여부
- 계약 조건 변경 없음
- 필요 없음: 문자 메시지 등으로 서로 합의 내용 재확인 및 관련 증거 확보할 필요 있음.
- 계약 조건 변경 있음
- 계약서 작성: 특히 보증금 증액 시 주의할 필요 있음.
- 종전 임대료 기준 5% 범위 내 증액 확인
- 증액 금액, 이체 계좌, 일시 명확히 명시
- 계약서 작성: 특히 보증금 증액 시 주의할 필요 있음.
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출처: 집지켜
정부는 임대차 시장의 투명성을 높이고, 임대인과 임차인 모두에게 안전한 거주 환경을 조성하기 위해 노력하고 있습니다. 임대차 제도 개선은 임차인의 권익 보호와 안전한 주거 환경 조성에 기여하지만, 본인의 노력도 빼놓을 수 없는 중요한 요소입니다. 불의의 사고 발생 시 재산 피해를 최소화하기 위해 보증 보험 가입을 고려하고, 계약 전 권리 분석 서비스를 이용해 사기를 예방하는 방법이 있습니다.
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임대차 제도 개선은 임차인의 권익 보호와 안전한 주거 환경 조성에 큰 기여를 하고 있습니다. 하지만 아직 완벽하지는 않습니다. 본인의 권익을 보호하기 위해서는 스스로 적극적으로 노력해야 합니다. 특히, 계약갱신청구권 중도해지 관련 법령 및 제도 변화에 따라 권리가 변할 수 있기 때문에 지속적으로 살펴야 합니다. 집지켜는 여러분의 안전한 주거를 위해, 부동산 분석 서비스와 편리한 보증보험 가입 서비스를 제공합니다.
