빌라왕, 수원 전세 사기, 세 모녀 전세 사기 등.. 최근 들어 대규모 전세 사기 건수가 폭증하면서 많은 세입자들이 두려움에 떨고 있는데요. 특히 요즘 발생하고 있는 전세 사기는 해당 피해자 중 대다수가 신혼부부 또는 이제 막 사회에 진출한 2~30대 사회초년생이라는 점에서 더욱 심각한 사회 문제로 여겨지고 있습니다.
이와 같은 전세사기 예방을 위해 많은 세입자들은 전세계약 주의사항 및 등기부등본과 같은 서류들을 철저하게 확인하고 있는데요. 그럼에도 불구하고 법의 허점을 이용해 계획적으로 사기를 치는 경우가 많기 때문에 더욱 주의가 필요합니다. 오늘은 전세사기 예방을 위해 필수적으로 숙지해야 하는 전세 계약서 작성 시 주의사항과 전세계약서 특약에 대한 정보를 전달해 드리겠습니다.
1. 전세계약 주의사항 숙지가 필요한 이유
출처: 서울경제
얼마 전 주택도시보증공사(HUG)에서 발표한 자료에 따르면 임대인이 임차인에게 전세금을 돌려주지 못한 ‘HUG 전세보증금 반환보증 사고액’의 규모가 2024년 1월에만 3,000억 원에 달하는 것으로 확인되었습니다. 더욱 문제인 것은 올해 전세 보증 사고가 지난해보다 더 늘어날 수 있을 것이라고 진단되었기 때문인데요.
이처럼 최근 전세 사기 건수가 폭증하면서 그 여파로 연립 주택 또는 다세대 빌라에 거주 중인 세입자들은 ‘혹시 나도 전세금을 돌려받지 못하면 어떡하나’라는 생각에 잠 못 이루는 경우가 많습니다. 이를 예방하기 위해서는 집과 관련된 상식을 필수적으로 알아야 할 필요성이 점점 대두되고 있는데요. 과거에는 공인중개사 또는 관련 업종에 근무하는 사람들에게만 요구되었던 관련 상식의 필요성이 현재는 우리나라 국민 전체에게 필요한 것으로 여겨지고 있습니다.
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2. 전세 계약 시 필요한 서류 및 준비물
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전세 계약 시 필요한 서류 및 준비물은 임대인과 임차인으로 구분해 설명드릴 수 있습니다. 먼저 임대인의 경우에는 신분증과 도장, 그리고 임대인 명의의 통장 및 계좌번호를 준비해야 하는데요. 이와 더불어 임대차 증명서를 준비해야 하는데, 해당 부분은 주로 중개사무소에서 준비하는 경우가 많기 때문에 계약을 진행할 예정이라면 사전에 확인하는 것을 추천해 드립니다.
다음으로 임차인은 계약서 작성 시 신분증과 도장, 계약금을 준비해야 하는데요. 계약금은 통상 매매가의 10%가량에 해당하는 금액을 입금하는 것으로 알려져 있는데 만약 계약 전 조율했다면 해당하는 금액만큼 준비하면 됩니다.
3. 전세계약 주의사항
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계약 당일 전세 계약서 작성 시 주의사항은 다음과 같습니다. 우선 부동산임대차 계약서상의 부동산 정보와 계약 당사자가 일치하는지부터 확인해야 하는데요. 다시 말해 계약서의 임대인과 임차인, 그리고 공인중개사란에서 확인되는 각각의 계약 당사자들의 정보가 현재 계약을 진행하고 있는 사람과 정확히 일치하는지 체크해야 합니다. 해당 단계에서는 계약 당사자의 주민등록증 또는 운전면허증과 대조해서 확인하는 것을 추천해 드립니다.
이와 더불어 등기부의 표제부에 표시된 부동산 정보와 계약서상의 정보가 동일하게 표시되었는지도 확인해야 하는데요. 해당 내용은 주로 부동산 계약서의 맨 윗부분에 기재되어 있는 경우가 많기 때문에 가장 먼저 눈에 들어올 수 있습니다.
마지막으로 계약서에 기재되어 있는 계약 대금과 중도금 등과 같은 금액이 정확하게 일치하는지 여부 또한 필수적으로 확인해야 합니다. 이외에도 제2조 존속기간부터 기타 조항들을 하나하나 읽어보고 사전에 협의가 이뤄진 것과 다른 점이 없는지 체크해야 합니다.
전세 계약서는 작성하는 즉시 내용 하나하나에 효력이 발생할 수 있습니다. 최소 수천만 원에서 최대 수억 원까지 오가는 중요한 거래이기 때문에 계약 시 전세계약 주의사항 및 특약을 포함한 위의 내용을 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.
4. 자주 묻는 전세계약서 특약사항
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(1) 주택 내 시설 훼손 시 세입자가 원상복구시켜야 하는가?
임대차 계약서 작성 시 대부분 ‘원상회복’과 관련된 내용이 계약 조항에 포함되어 있을 텐데요. 현재 우리나라 민법 제615조를 통해 알 수 있듯이 퇴실 시 원상회복의 의무는 필수적입니다. 하지만 원상복구를 해줘야 하는 범위에 자연적인, 또는 노후에 따른 손상이나 마모는 이에 해당하지 않는데요. 즉, 세월의 흐름에 따라 벽지나 바닥이 노후화되는 부분에 대해서는 교체의 의무가 없습니다. 반면에 임차인의 과실 또는 직접적인 사용에 의해 흡연에 의한 벽지 변색, 전자제품 고장이 발생하게 된다면 이는 원상복구에 대한 의무를 져야 합니다.
(2) 임대차 계약 시 반려동물 여부를 말해야 하는가?
‘의무’라는 부분만 놓고 본다면 반려동물 여부를 집주인에게 미리 말해야 하는 것은 아닌데요. 하지만 향후 분쟁이 일어날 수 있기 때문에 계약 이전에 말하는 것을 추천해 드립니다. 간혹가다가 임대인의 요청에 따라서 ‘반려동물을 기르지 않는다’라는 전세계약서 특약을 넣는 경우도 있는데요. 만약 이를 어길 경우 임차인에게 손해배상 책임이 생길 수 있으니 유의해야 합니다.
(3) 계약 만기일 전 중도 퇴거 시 다음 세입자의 중개 보수는 현 세입자 부담인가?
해당 내용은 많은 세입자들이 질문하는 부분인데요. 만약 ‘계약만료 기간 이전에 퇴거 시 중개 보수는 임차인이 부담한다’라는 전세계약서 특약이 계약서에 작성되어 있다면 새로운 임차인을 구하는 임대인의 중개 보수를 임차인이 감당해야 합니다.
이는 묵시적 갱신, 계약권 갱신 시에도 마찬가지인데요. 하지만 임차인은 묵시적 갱신과 계약권 청구 후에는 언제든 계약 해지가 가능합니다. 임대인은 임차인에게 퇴실 통지를 받은 날을 기준으로 3개월 이후 계약 해지에 따른 보증금을 반환해 줘야 하는데요. 임차인은 통보 후 3개월간 임대료를 부담해야 하지만, 새로운 임차인을 구하는 중개 보수료를 부담할 필요는 없습니다.
5. 전세계약 이후 임차인을 위한 팁
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전세계약서 특약에 ‘세입자는 1년 뒤 퇴거한다.’, ‘보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다.’, ‘월세를 연체한 경우 집주인이 세입자 짐을 처분한다’라는 내용이 적혀있다고 하더라도 법적으로 아무런 효력이 없습니다. 특히 보증금과 월세는 주택임대차보호법에 따라 임대료는 2년을 기준으로 연 5% 한도 내에서 올릴 수 있게 되어 있다는 것을 기억해야 합니다.
또한 만약 세입자가 2달 이상의 월세를 연체했다면 임대인은 계약 해지를 주장할 수 있고 이와 더불어 특별한 사유 없이 임대료를 연체했을 때는 법정 이자를 가산해서 지급해야 할 수 있기 때문에 전세계약 주의사항 확인이 필요합니다. 이외에도 임차인이 입주하기 이전에 발생한 하자는 임대인이 직접 처리해야 한다는 것을 알아둬야 하는데요. 그뿐만 아니라 해당 시기에 발생한 관리비와 공과금 또한 임대인이 부담해야 합니다.
6. 전세사기 예방을 위해서는?
출처: 플다
전세 사기 건수가 폭증하면서 내 보증금을 무사히 돌려받을 수 있을까 걱정이라면 전세계약 주의사항 숙지는 물론 해당 서비스를 찾아보는 것을 추천해 드리는데요. 부동산 권리분석 서비스 ‘집지켜’에서는 내가 거주하는 집의 전세와 월세 보증금이 안전한지 확인할 수 있습니다. 해당 앱에서는 주소 입력만으로도 거주하는 곳의 보증금을 확인할 수 있다는 장점이 있는데요. 만약 보증금이 걱정된다면 앞서 설명해 드린 전세계약 주의사항을 숙지하고, 객관적인 정보들을 검색하고 수집해 피해 예방에 힘쓰는 것을 추천해 드립니다.
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