전세보증금 계약 위반 및 부동산 사기가 급증하며 세입자들의 피해가 심각해지고 있습니다. 피해자들은 힘겹게 마련한 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많아 안전한 거주에 대한 불안감이 커지는 상황입니다. 전세 보증금 못받을때의 불안감은 주택 시장의 불안정성을 야기하고 사회 전반에 심각한 악영향을 미치는 요인이 됩니다.
이러한 문제를 해결하고 안전한 주택 거래 환경을 조성하기 위해서는 정부, 관련 기관, 세입자 모두가 적극적으로 노력해야 합니다. 지금부터 집주인 연락두절 후 전세 보증금 못받을때의 대처법 4단계를 알아보겠습니다. 전세 사기에 대한 대처법을 숙지하면 문제가 발생해도 현명하게 대응할 수 있습니다.
판치는 전세 사기 유형
출처: 조선일보
전세 계약 만료 후에도 집주인 연락두절 되거나 보증금 반환을 지연하는 사례가 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 2022년 전세 보증금 피해 규모는 1~5월까지 전세보증보험 피해 금액이 2724억원에 달했습니다.
이는 지난해 같은 기간 대비 703억원(34.8%) 증가한 수치이며, HUG 전세보증보험에 가입한 이들의 사례만 집계한 것이므로 실제 피해 규모는 더욱 클 것으로 추정됩니다. 전세 보증금 못받을때 사기 유형도 정말 다양합니다. 이러한 상황에 직면하게 되면 전세 보증금 반환 소송 등을 통해 문제를 해결할 수 있습니다.
1-1. 갭 투자로 인한 깡통 전세
출처: JTBC
첫 번째 전세금 반환 지연 사유는 갭 투자로 인한 깡통 전세입니다. 갭 투자는 소액의 자금으로 많은 주택을 매입하는 투자 방식입니다. 금리가 낮을 때 집을 매입한 후, 전세금을 받아 세입자를 유치합니다. 새로운 세입자로부터 받은 전세금은 이전 세입자에게 돌려주면서 주택 가치가 상승하길 기다립니다.
이러한 깡통 전세는 굉장히 위험한 방식인데요. 집값이 하락하거나 제때 순환되지 않을 경우, 집주인이 부채를 갚지 못하면 집이 경매로 넘어가면서 세입자가 강제로 퇴거해야 할 수도 있기 때문입니다. 깡통전세는 집값 하락, 금리 인상, 집주인의 재정 악화 등으로 인해 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 위험이 높아 계약 시 주의해야 합니다.
1-2. 대리인이 임차인과 이중 계약
출처: 조선일보
두 번째 전세금 반환 지연 사기 유형은 임차인과의 이중 계약입니다. 이는 집주인의 위임을 받은 척 월세 계약을 체결한 대리인이 임차인과는 전세 계약을 체결하고 보증금을 가로채는 수법입니다. 이로 인해 임차인은 전세금을 돌려받지 못하게 됩니다.
주로 관리가 소홀한 원룸이나 주거용 오피스텔에서 발생하며, 피해 예방을 위해서는 집주인의 실제 소유 여부를 확인하고 계약서 내용을 꼼꼼하게 살펴보는 것이 중요합니다.
1-3. 신분증 & 자격증 위조 사기
출처: Pixabay
세 번째 전세 보증금 못 받을때 이유는 신분증 혹은 자격증 위조입니다. 무자격자가 위조하거나 도용한 자격증으로 여러 세입자에게 중복 계약을 맺고 전세 보증금을 가로채는 사기 유형입니다.
갑작스럽게 집주인 연락두절 되었다면, 이런 케이스에 해당할 가능성이 높습니다. 사기꾼이 월세 계약을 체결하고 임대인의 신분증을 위조하여 다른 임차인과 계약하는 경우도 있습니다. 피해를 예방하기 위해선 집 계약 시 아래 사항을 잘 살펴보아야 합니다.
전세사기 피해 예방법
- 자격 확인: 계약 전 집주인의 신분증을 확인하고 대리인을 통한 계약은 대리인의 신원 및 자격을 파악합니다. 중개 업소를 이용하는 경우 허가받은 곳인지 반드시 확인합니다.
- 계약서 확인: 계약서 내용을 자세히 살펴보고 불분명한 부분은 반드시 질문합니다.
- 서류 확인: 서류를 통해 위반 건축물 여부, 동호수 일치 여부, 집주인 신용도를 확인합니다.
- 시세 확인: 전세 계약 전 주변 매매 시세 및 전세 시세를 확인합니다. 전세금이 시세보다 높을 경우 깡통전세일 가능성이 있습니다.
전세사기 대처방법 4단계
출처: Pixabay
다양한 유형의 전세 사기를 완벽히 예방하기는 어렵지만, 피해 가능성을 최소화하기 위해 알아야 할 사항들이 있습니다. 첫 번째는 주택 시세에 비해 너무 저렴한 매물은 의심해야 합니다. 이런 경우 깡통 전세일 가능성이 매우 높습니다.
두 번째는 등기부등본과 건축물 대장을 통한 안정성 확인입니다. 강제경매, 압류, 가압류, 소유권 이전 등의 사항과 위반 건축물 여부, 건물 동호수 일치 여부까지 확인하는 것은 세입자로서 필수입니다. 하지만 이러한 방법으로도 사기를 완벽하게 막을 수는 없습니다.
불행히도 사기를 당해 집주인 연락이 끊기고 전세 보증금을 못 받을 경우에는 내용증명서 발송, 임차권등기명령 신청, 전세 보증금 반환 소송 등의 방법으로 문제를 해결해야 합니다. 지금부터 전세금 반환이 지연될 경우에 대한 대처 방법을 알아봅시다.
전세사기 예방 위한 확인사항 4가지 알아보기 – 바로가기
1-1. 계약해지 의사 & 내용증명서 전달
출처: Pixabay
전세 계약 기간 만료 전에 계약 갱신 거절 의사를 밝히지 않으면 이전과 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신됩니다. 계약 해지 의사를 전달할 때는 반드시 증거를 남겨야 합니다. 이후에도 전세금 반환이 지연되는 문게자 발생한다면 문자 메시지, 카카오톡 등 기록이 남는 메신저를 활용하도록 합니다. 전화 또는 직접 만나서 나눈 대화는 가급적이면 녹음하는 게 좋습니다.
전세 계약 만료에도 불구하고 전세금 반환 지연 후 집주인 연락 두절 된다면 내용증명을 보낼 수 있습니다. 내용증명은 정해진 기한까지 보증금을 돌려주지 않으면 소송을 진행하겠다는 의사를 담은 서류입니다. 내용증명서는 법적 효력은 없으나, 추후 분쟁 시 피해사실을 입증하는 중요한 증거물이 되므로 발송하는 것이 유리합니다.
1-2. 임차권등기명령 신청
출처: 생활법령정보
임차권등기명령제도는 임대차 계약 종료 후 집주인 연락 두절 등의 사유로 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 경우, 등기부등본에 미반환된 보증금 채권이 있다는 사실을 명시하는 제도입니다. 이는 전세 계약 체결 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 하는 명분이 됩니다.
임차권 등기명령을 신청한 세입자는 전세 보증금을 못 받았더라도 이사 후에도 보증금을 돌려받을 권리를 유지합니다. 중요한 점은 전출 신고 전에 임차권 등기명령을 해야 보증금에 대한 권리를 지킬 수 있습니다. 임차권 등기명령 신청은 보증금 못받을 때 전자소송 사이트에서 계약서, 등본, 내용증명 등 관련 서류를 제출하여 진행하면 됩니다.
임차권등기명령신청자격
- 임대차가 끝난 이후
- 보증금이 반환되지 않은 경우 (전액 및 일부)
1-3. 전세보증금반환보증이행 청구 (보증보험에 가입한 사람 대상)
출처: 주택도시보증공사
전세금 반환 지연 등 보증 사고가 발생했을 때, 전세보증금반환보증이행 청구할 수 있습니다. 보증 사고는 크게 두 가지 유형으로 나뉘며, 각 유형에 따라 청구 방법이 다릅니다. 1번 유형에 해당된다면 주택임차권등기명령을 마친 후 이행청구합니다.
2번 유형은 배당표 등 전세 보증금 미수령액을 증명하는 서류를 제출합니다. 전세 보증금 반환보증 청구 후에도 문제가 해결되지 않을 경우에는 전세 보증금 반환 소송으로 넘어가게 됩니다. 단, 해당 절차는 보증보험에 가입한 사람만 가능한 점 유의하셔야 합니다.
보증 사고 유형
- 전세계약 해지 또는 종료 후 1월까지 정당한 사유 없이 전세 보증금 못받을때
- 전세계약 기간 중 전세 목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어 배당 후 전세보증금을 반환받지 못했을 때
1-4. 보증금반환청구소송
출처: 생활법령정보
전세 보증금 반환 소송은 최후의 단계라고 할 수 있습니다. 전세 보증금 반환 소송 과정이 복잡하게 느껴질 수 있지만, 전자소송을 신청하면 변호사를 선임하지 않고도 혼자서 소장 작성이 가능합니다.
접수 시 필수 서류 준비와 함께 청구 취지와 청구 원인을 기재하고, 피해 사실을 증명하는 관련 서류들을 제출해야 합니다. 서류에서 미흡한 부분이 있다면 보정서 제출이 요구될 수 있습니다. 전자소송 신청방법은 법원 홈페이지 접속 후 로그인하고, ‘전자소송 메뉴’에서 진행하면 됩니다.
전세 보증금 반환 소송 필수 서류
- 임대차 계약서
- 주민등록초본
- 내용증명서
전세 사기 예방하기: 집지켜
출처: 플다
2022년 전세 보증금 피해 금액은 2724억 원으로 전년 대비 34.8% 증가했습니다. 집주인 연락 두절, 깡통 전세, 대리인의 이중 계약, 공인 중개사 자격증 위조 등 다양한 전세 사기 유형이 존재하며, 세입자 개인의 지식만으로는 피해 예방이 쉽지 않습니다.
하지만 집지켜 앱을 이용하면 간편하고 빠르게 전세금 반환 지연 가능성을 파악하여 전세 사기 예방에 도움을 받을 수 있습니다. 집지켜 앱은 전세 사기 예방에 효과적인 도구로, 간단하게 주소와 계약 정보를 입력하면 집주인의 세금 체납 이력과 주택 정보를 쉽게 확인할 수 있습니다.
전세 계약은 단순히 돈을 주고 집을 빌리는 계약이 아니라 부동산 소유권과 관련된 중요한 법적 계약입니다. 집주인은 일반적으로 부동산 시장에 더 익숙하지만, 경험이 부족한 세입자는 사기에 취약합니다.
전문 지식이 부족한 세입자는 전세금 반환 지연, 대리인 사기, 공인 중개사 자격증 등 다양한 전세 보증금 사기에 쉽게 노출됩니다. 집지켜 앱을 활용하여 전세 보증금 못받을때 대비하고, 피해를 예방하여 안전한 전세 계약을 진행하시기 바랍니다.
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