전세사기 특별법의 허점은 전세사기 보증보험의 중요성을 말해줍니다. 전세사기 특별법 개정 논의가 진행되고 있지만, 여전히 현행 세입자 보호법의 문제점은 여전히 해결되지 않아 피해자들에게 불안과 혼란을 야기하고 있습니다. 전세사기 피해자들은 국회에 발의된 개정안들이 피해자들의 요구를 충족시키지 못한다며 불만을 토로합니다.
전세사기 특별법 
출처: 국토교통부
정부는 전세사기사례가 증가함에 따라 피해자를 지원하기 위한 전세사기 특별법을 제정했습니다. 하지만, 이번 특별법 개정안은 기존 피해자들을 위한 직접적인 보호 장치를 마련하지는 못했습니다.
전세사기 특별법 논쟁
- 전세사기 피해자들은 국가로부터 먼저 보증금을 돌려받고, 이후 정부가 가해자에게 돌려받는 방식인 ‘선구제 후회수’ 방안을 요구하고 있습니다. 하지만 정부는 재정 부담 등의 문제를 야기한다고 주장하며 반대 입장을 취하는 상황입니다.
1-1. 주요 변경사항
출처: 국토교통부
전세사기 피해자들의 고통을 덜어주고 재발을 방지하기 위한 전세사기 특별법 개정이 국회를 통과했습니다. 개정된 법에는 피해자 보호를 위한 다양한 조항들이 포함되어 있습니다. 주요 변경 사항은 다음과 같습니다.
전세사기 특별법 주요 변경 사항
- 경공매 절차 지원: 피해 임차인은 경매 및 공매에서 피해 주택을 우선 매수할 수 있는 권한을 부여받습니다. 또한, HUG(주택금융공사)에서 경매 및 공매 절차를 대행하고 수수료를 지원받을 수 있습니다.
- 신용 회복 지원: 피해자의 신용상 불이익을 방지하기 위해 미상환금 분할 상환 및 신용정보 등록 유예를 지원합니다. 최장 20년 동안 분할 상환 가능하며, 신용정보 등록은 최대 5년까지 유예될 수 있습니다.
- 금융 지원: 선순위 근저당이 있거나, 갱신 계약으로 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들을 대상으로 경공매 완료 시점의 최우선변제금 수준을 최장 10년간 무이자 대출을 지원합니다.
- 긴급 복지 지원: 사기 피해로 생계가 어려워진 피해 가구에 생계비, 의료비, 주거비, 교육비 등을 지원합니다. 지원 금액은 전세사기 사례 피해가구의 상황에 따라 차등 지급됩니다.
1-2. 전세사기 피해자 대상
출처: 국토교통부
세입자보호법에 따른 지원을 받기 위해서는 특별법에서 정한 요건을 충족해야 합니다. 아래 조건을 충족하는 임차인만이 관할 자치단체(광역시도)에 피해자 지정을 신청할 수 있습니다. 단, 예외도 있습니다. 보증금 전액 최우선 변제 가능한 소액 임대차 보증금에 해당하는 경우, 우선변제권 행사 가능하다고 판단되는 경우, 보증보험 가입한 경우에는 ****세입자보호법 지원 대상에서 제외됩니다. 위 조건에 해당하지 않고 다음과 같은 조건을 충족하는 임차인은 관할 자치단체에 피해자 지정을 신청할 수 있습니다.
전세사기 특별법 인정 요건 (4가지)
- 임차원 등기를 마친 경우(대항력, 확정일자가 없는 경우): 기존에는 대항력과 확정일자를 모두 갖춰야 했습니다. 하지만 이제는 임차권 등기가 마쳐진 경우 피해자로 인정받을 수 있습니다.
- 피해자가 거주하는 주택이 경공매가 진행되어 쫓겨나는 상황): 임대인의 파산 및 회생절차 개시, 경공매 절차 개시로 인해 다수 임차인에게 피해가 발생했거나 그러한 상황이 예상될 때 해당됩니다. 사기 기망의 의도가 파산과 회생이라는 범위로 다소 넓어졌습니다.
- 임대차 보증급이 3억원 이하 (단, 위원회에서 50% 범위로 조정해 최대 4.5억까지 인정): 기존에는 보증금과 면적 기준을 모두 만족해야 했으나, 보증금으로만 제한되도록 바뀌었습니다.
- 수사 개시, 임대인의 기망 혹은 보증금 반환 능력이 없는 자에게 임차주택 소유권을 양도하는 경우
1-3. 전세사기 피해자 결정 절차
출처: 국토교통부
전세사기 피해 임차인은 피해자 지정 신청을 해야 합니다. 과정은 관할 광역시 또는 도청에 필요 서류 및 신청서를 작성 후 제출하는 것이 첫 번째 단계입니다. 접수 후 30일 이내 피해자 지정 결정 및 결과 송달되며, 세입자 보호법 결과에 이의가 있는 경우에는 송달일로부터 30일 이내 이의 신청이 가능합니다. 제출 서류 목록은 다음과 같습니다.
제출 서류 목록
- 결정 신청서 *작성 서식: 시도 또는 국토부 홈페이지, 안심전세앱 제공
- 임대차계약서 사본 1부
- 주민등록표 초본 1부 (행정정보 공동이용에 미동의한 신청인만 해당)
- 개인정보 수집 및 이용 동의서 (접수처에서 서식 제공됨)
- 임대인의 파산선고 결정문 또는 회생 개시 결정문 사본 1부
- 경매, 공매 개시 관련 서류 사본 (경매통지서 또는 최고서, 공매통지서 등)
- 집행권원 (판결정본, 지급명령, 공정증서 등)
- 임차권등기 서류 (등기사항전부증명서, 임차권등기명령 결정문 등)
전세사기 보증보험
출처: 주택도시보증공사
전세사기 특별법으로 피해 인정받는 과정은 복잡하고 많은 시간이 소요됩니다. 현행 세입자 보호법의 허점을 보완하기 위해서는 전세사기 보증보험 활용을 적극 활용할 필요가 있습니다. 전세사기 보증보험은 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지기에, 문제가 발생해도 안심할 수 있습니다.
2-1. 소개
출처: Pixabay
전세 보증보험은 전세 대출 보증과 동시에 세입자의 보증금을 100% 보장하는 업무를 수행합니다. 만약 임대인이 보증금 지급을 미룬다면 보증사는 먼저 세입자에게 전세금을 지급하고, 이후 임대인에게 해당 금액을 회수합니다.
전세사기 보증보험 기관
- 한국주택금융공사(HF)
- 주택도시보증공사(HUG)
- 서울보증(SGI)
2-2. 보증보험 3사 비교 (HUG vs SGI vs HF) (H3)
| HUG | HF | SGI서울보증 | |
|---|---|---|---|
| 보증상품 | 전세보증금반환보증 | 전세지킴보증 | 전세금보장신용보험 |
| 보증기간 | 전세계약 종료일 후 | ||
| 1개월 | 전세계약 종료일 후 | ||
| 1개월 | 전세계약 종료일까지 | ||
| 보증료율 | 연 0.115~0.128% | ||
| (아파트) | 연 0.040% | ||
| (유형 구분없음) *대출보증과 결합시에만 취급 | 연 0.192% | ||
| (아파트) | |||
| 전세금 한도 | 수도권 7억 원, | ||
| 그 외 지역 5억원 | 수도권 7억 원, | ||
| 그외 지역 5억 원 | 아파트 제한 없음 | ||
| (그 외 10억원 미만) | |||
| 보증료 할인 | 사회배려계층 할인 (40~60%) | 다자녀, 신혼부부, | |
| 저소득 가구 등 | |||
| 연 0,02% 보증료율 적용 | LTV 할인 | ||
| (최대 30%) | |||
| 보증금액 | 51조 5510억원 (92.8%) | 1조 700억원 | |
| (1.9%) | 2조9404억원 | ||
| (5.3%) |
출처: 주택도시보증공사
전세사기 보증보험은 안전한 전세 계약을 위한 필수 요소입니다. 전세 계약 시 발생할 수 있는 다양한 위험으로부터 자신을 보호하기 위해 전세사기 보증보험 가입을 권장합니다. 이때 보증료율, 전세금 한도 등은 기관마다 다를 수 있습니다. 보다 정확한 최신 정보 확인을 위해서는 각 보증기관에 문의하시기 바랍니다.
전세사기로부터 안전하게, 집지켜
출처: 플다
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