복잡한 임차권등기명령 신청 방법, 보증금 지키는 법 알고 계신가요? 최근 기온이 올라가면서 피크닉이나 캠핑 등의 야외활동을 계획하는 분들이 많아졌습니다. 또한 봄은 ‘이사철’이라고 불리는 만큼 이 시기에는 이사를 계획하는 분들을 쉽게 찾아볼 수 있는데요. 이사는 삶의 터전을 새로운 곳으로 옮긴다는 생각에 설렘만을 안겨줄 것 같지만, 오히려 고통의 원인이 되는 경우가 많기 때문에 주의가 필요합니다.
여러 대중매체를 접하다 보면 임대차 계약 기간이 지난 이후에도 보증금을 반환받지 못해 전전긍긍하는 피해자가 속출하고 있다는 사실을 알 수 있는데요. 오늘은 이와 같은 일에 대비하기 위해 필수적으로 알아야 하는 임차권등기명령 신청 관련 내용에 대해 전달해 드리겠습니다.
1. 임차권등기명령 개념 및 특징
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임대 계약기간이 종료된 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가게 되면 어떻게 될까요? 이는 임차인이 종전에 취득했던 대항력과 우선변제권을 상실하게 하며, 결과적으로 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있는데요. 현재 「주택임대차보호법」에서 주택의 인도 및 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문입니다.
‘임차권등기명령’은 이와 같은 문제를 해결하기 위한 제도인데요. 법원의 집행명령에 따라 임차권등기명령 신청을 하게 되면 우선변제권을 유지한 상태로 자유롭게 이사를 나갈 수 있으며, 보증금 또한 돌려 받을 수 있습니다.
2. 임차권등기명령 필요서류
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임대차 계약이 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못한 경우라면 임차권 등기명령 신청이 가능한데요. 대신 이를 입증할 수 있는 자료가 필수적으로 준비되어야 합니다. 우선 주택 등기부등본(건물 등기사항증명서)과 부동산 임대차계약서 사본 1부가 필요한데요. 부동산 임대차계약서에는 주민등록을 완료한 일자와 임차주택 점유 시작일을 소명하는 공정증서 및 서류로 작성되거나 확정일자가 날인되어 있어야 합니다.
또한 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면과 신청 당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류를 준비해야 하는데요. 이외에도 임차권 등기명령 신청서 1부와 전입일자가 기재된 주민등록등본, 송달료 납부영수증이 필요하며 내용증명 및 카톡 내용, 문자 등을 출력해 준비해야 합니다.
그리고 주택 등기부등본에서 확인되는 건물의 용도가 주거시설에 해당하지 않는다면 임대차 계약 체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용했음을 증명하는 서류가 필요합니다.
만약 이를 입증할 수 있는 자료를 보유하고 있지 않은 상황이라면 빠른 시일 내에 해지통보 등을 통해 절차를 진행할 수 있도록 준비해야 합니다. 주택임대차보호법에서 정한 기간 내에(계약 종료 시점 6개월에서 2개월 이내) 해지 통지를 전달하지 않으면 묵시적으로 임대차 계약이 갱신될 수 있는데요. 그 결과 임차권 등기명령 신청 시기가 늦어질 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.
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3. 임차권등기명령 신청 절차
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임차권 등기명령 신청 시에는 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 ‘임차권등기명령신청서’를 접수해야 하는데요. 여기에는 아래 내용이 모두 기재되어야 하며, 접수 시 첨부 자료를 동봉해야 합니다.
- 연월일, 사건 및 법원의 표시
- 임차인과 임대인의 성명, 주소
- 임차인 주민등록번호 → 임차인, 임대인이 법인 또는 단체에 해당 시 법인명 또는 단체명, 법인등록번호, 대표자, 본점·사업장소재지 기재
- 임대차 목적인 건물 또는 주택 표시 : 임대차 목적이 건물 또는 주택 일부라면 해당 부분을 표시한 도면 첨부
- 반환받지 못한 임차보증금 및 차임 : 등기하지 아니한 전세 계약이라면 전세금
- 신청의 취지와 이유→ 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 계약이 종료된 원인 사실 기재→ 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우 임차주택 점유 시작일, 주민등록 마친 날, 확정일자 받은 날 기입→ 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택 점유 시작일과 확정일자 받은 날 기재
- 첨부서류의 표시 → 주택 등기부등본, 부동산 임대차계약서, 등기사항증명서 등
대리인 성명과 주소 (대리인 신청 시)
4. 임차권등기명령 신청 시 주의 사항
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임차권 등기명령 신청 시에는 몇 가지 주의 사항이 있는데요. 우선 임차권등기가 완료된 것을 확인한 이후에 이사를 가야 한다는 것입니다. 이는 대법원 사이트의 ‘나의 사건검색’에서 등기사항증명서를 발급받아 확인할 수 있는 것으로, 등기사항증명서에 임차권등기명령이 잘 표시되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
이 부분이 확실하게 확인되기 전까지는 반드시 대항력을 유지해야 하는데요. 임차권등기명령이 완료되었다면, 개인의 선택에 따라 보증금 반환이 이루어지기 전까지는 계속 거주해도 됩니다.
또한 주택 또는 건물의 일부만 임대차 목적에 해당한다면 반드시 도면을 첨부하고 면적을 적어야 하는데요. 도면은 해당하는 층의 구조를 알아볼 수 있도록 그려야 하는데, 도면상으로 다른 건물 또는 주택과의 관계를 알아볼 수 있어야 합니다. 또한 꼭짓점을 이용하고 방위를 표시해서 특정해야 합니다.
하지만 이와 같은 단계들을 거쳐 임차권등기명령이 완료되었다고 하더라도 무조건 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 이는 임차권등기명령의 목적이 대항력 유지이기 때문입니다. 그러므로 임대인이 보증금을 전액 돌려줄 때까지는 임차권등기명령을 말소하지 않아야 합니다.
추가로 임차인은 주택임대차보호법에 따라 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 그런데 만약 임차인에 해당하지 않음에도 불구하고 허위의 임대차계약서를 법원에 제출해 임차권등기명령을 신청한다면 처벌을 받게 될 수 있습니다.
5. 보증금이 걱정된다면?
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임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 전액 반환해 주어야 합니다. 하지만 최근 보증금을 반환받지 못하는 경우가 급증하고 있어 주의가 필요한데요. 만약 이사를 계획하고 있거나 내가 살고 있는 집의 보증금이 안전한지 불안하다면 관련 정보를 직접 찾아보는 것이 도움이 됩니다.
현재 ‘집지켜’ 앱에서는 주소만으로도 집의 보증금을 확인할 수 있는데요. 이와 더불어 계약 만료 전 주택 등기부등본을 필수적으로 확인해 보고, 부동산 임대차계약서는 평소 잘 보관해 두어 혹시 모르는 상황에 대비할 수 있도록 대처할 것을 추천해 드립니다.
