전세계약 중도해지는 예상치 못한 상황으로 발생하기 때문에 임차인 임대인은 서로 갈등을 빚기 쉽습니다. 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 임차인은 2년의 임대차 기간이 만료되기 이전에는 계약을 해지할 수 없는 것일까요?
이에 대한 대답은 ‘No’ 입니다. 묵시적 갱신 후에도 임차인은 사전 통지 기간을 준수한다면 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 이외에도 임차인 임대인 귀책 여부에 따라 전세계약 중도해지 시 대처 방법이 달라집니다.
묵시적 갱신의 요건
- 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 계약 갱신 조건 변경 통지를 하지 않을 경우 기존 조건으로 계약이 자동 갱신됩니다.
불가피한 전세계약 중도해지, 책임은 누구에게?
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세입자가 전세 계약 만료 전 이사를 하게 된다면 계약서에 정한 위약금 또는 손해배상금을 지불해야 할 수 있습니다. 하지만 예외적으로 중도 해지 시에도 비용을 지불하지 않을 권리가 있습니다. 임대인이 주택임대차보호법에 위반하는 행위를 하거나 임대차 계약서의 내용이 불합리한 경우입니다.
임대인의 귀책으로 전세 계약 만료되기 전 이사를 원한다면 계약 해지에 대한 근거자료를 확보하는 것이 중요합니다. 불가피한 전세계약 중도해지, 임차인 임대인 책임 소재에 따라서 비용 부담자가 달라집니다.
임대인의 귀책
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임대인은 임대차 계약에 따라 임차인에게 거주할 수 있는 상태의 건물을 제공하고 거주 기간 동안 안전하고 편안한 거주 환경을 유지해야 합니다. 만약 임대인이 다음과 같은 의무 위반을 한다면 임차인은 전세계약 중도해지할 수 있습니다. 건물의 훼손이나 기본적인 보수가 되지 않아 임차인의 정상적인 거주가 불가능한 경우, 임대인이 임차인 동의 없이 계약 갱신 내용을 위반하는 경우 등이 해당됩니다.
임대인의 귀책으로 인한 전세계약 중도해지
- 건물의 심각한 하자: 누수, 곰팡이, 붕괴 위험 등 건물 자체에 심각한 문제가 발생하여 임차인의 거주가 불가능하거나 위험할 경우
- 임대인의 계약 위반: 임대인이 계약 갱신 내용을 위반하여 임차인에게 주거용 편의를 제공하지 못하거나 임대차 목적 달성을 방해하는 경우
- 임대인의 불법 행위: 폭력이나 협박 등 불법적인 행위를 가하는 경우
1-1. 임대인 의무 위반
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임대인은 주택을 임대차하는 과정에서 기본적인 의무를 집니다. 이러한 의무는 계약의 안정적인 유지와 임차인 보호를 위해 필수적입니다. 그 중 하나로는 임차인의 동의 없이 주택을 개조하지 않는 것이 있습니다. 임차인이 임의로 주택 구조를 변경하거나 용도를 변경한다면 계약 위반으로 간주될 수 있으며, 심각한 경우 전세 계약 만료되기 전 이사에 정당성이 부여되어 임차인 귀책 중도 해지의 사유가 됩니다.
임차인의 귀책
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임차인이 계약 내용을 위반하거나 임대인에게 피해를 입히는 경우에도 임대인은 임대차 계약을 중도 해지할 수 있습니다. 대표적으로 허가 없는 건물 개조 및 용도 변경, 법률 위반 등이 해당됩니다. 임차인이 주변 환경에 악영향을 끼치고 건전한 사회 질서를 저해하는 행위를 한다면, 임대인은 즉시 계약 해지와 퇴거를 요구할 수 있습니다. 또한, 관련 법규에 따라 과태료 또는 징역형으로 이어질 수 있는 심각한 문제입니다.
임차인의 귀책으로 인한 전세 계약 중도해지
- 건물의 심각한 하자: 건물 자체에 심각한 문제를 발생시켜 경제적 손실을 입힌 경우
- 허가 없는 개조 혹은 용도 변경: 임대인의 동의 없이 건물을 개조하거나 용도를 변경하는 경우
- 임차인의 불법 행위: 불법적인 목적으로 건물을 활용하는 경우
2-1. 임대인의 동의 없는 임차권 양도 및 임대
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첫 번째 전세계약 중도해지 사유는 계약을 위반한 경우입니다. 민법 제629조에 의해 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못합니다. 임차인이 이에 위반한 때에는 계약을 해지할 수 있습니다.
임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용하도록 하는 것은 임대인에게 임대차 관계를 지속하기 어려운 행위로 판단되기 때문입니다. 다만, 임대인의 동의 거부에 정당한 사유가 없는 경우에는 잠정적인 사용・수익 허용으로 인정될 수 있습니다.
2-2. 임대물 고의로 파손하는 경우
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두 번째는 임차인이 건물의 물건을 고의로 파손하는 경우입니다. 임차인은 임대차 계약에 따라 임대 물건을 정상적으로 사용하고 관리할 의무를 부담합니다. 이는 건물 자체 및 부속 시설을 고의로 파손하지 않도록 주의해야 한다는 의미입니다.
주택임대차보호법 제6조 제1항은 임차인에게 기본적인 계약 갱신 권리를 부여하지만, 제2항은 임차인이 다음과 같은 행위를 할 경우 갱신 권리를 박탈할 수 있다고 규정합니다. 임차인이 집 안 물건을 고의로 파손한 경우에는 임대인에게 계약 갱신 의무가 없고, 전세계약을 중도해지 할 수 있습니다.
- 주택임대차 보호법 제6조 제1항
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
- 주택임대차 보호법 제6조 제2항
2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
최초 계약 VS 갱신 계약
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전세 계약 중도해지 시 임차인, 임대인의 책임소재는 최초 계약과 갱신 계약에 따라 달라질 수 있습니다. 이는 각 계약 유형이 가지는 법적 특성과 주택임대차보호법의 규정에 따른 결과입니다. 전세 계약 만료 전 이사를 고려하고 있다면 임차인, 임대인 계약 내용, 법적 규정, 구체적인 상황에 대해 살펴보아야 합니다.
안전하게 내 집 마련 하는 법, 집지켜!
출처: 플다
2023년 2월 22일, 국토교통부는 전세 보증금 미반환 문제 해결을 위한 정책으로 상습 미반환 임대인의 신상 정보 공개를 추진한다고 발표했습니다. 과거 3년간 보증금을 2번 이상 돌려주지 않아 강제집행이나 채권보전 조치를 받은 집주인의 이름, 주민등록번호, 거주지 등을 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지에 게시하는 방안입니다.
이는 부동산의 과거 분쟁 발생 건수, 보증금 미반환 사례를 미리 살펴보는 것이 보증금 보호에 큰 도움이 된다는 증거이기도 합니다. 부동산 권리분석 서비스 집지켜는 임차인이 안전한 주거 환경을 선택할 수 있도록 지원합니다. 집지켜 애플리케이션을 통해 주변 시세, 부동산 정보를 살펴보고 안전도 리포트를 이용해서 내 보증금이 안전한지 살펴보세요.
합의되지 않은 전세 계약 만료 전 이사는 임차인 임대인 모두에게 경제적 손실과 심적 스트레스를 야기할 수 있습니다. 안전하고 건강한 주거 환경 조성은 임차인과 임대인 모두의 노력으로 이루어낼 수 있습니다.
