우리나라에서 세입자로 거주하게 되면 부동산 임대차 계약이 끝나는 시점을 누구나 한 번쯤은 마주하게 됩니다. 그런데 이 과정에서 임차인의 소중한 전세금 반환 지연이 발생하는 경우가 빈번하게 발생해 문제가 되고 있는데요.
오늘은 전세 보증금 못받을때 필수적으로 확인해야 하는 전세 보증금 돌려받는 방법과 전세 보증금 지연이자 받는 방법에 대해 전해 드리겠습니다.
1. 전세 보증금의 정의
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전세금 반환 지연 시 대처 방안에 대해 이야기하기 위해서는 전세 보증금의 의미를 정확하게 확인하는 것이 좋습니다. 전세 보증금이란 세입자의 계약이행과 채무불이행에 대한 담보를 위해 부동산 임대차 계약 시 임차인이 임대인에게 맡겨두는 돈을 뜻합니다. 그 때문에 집주인은 세입자가 계약 만료 후 퇴실을 하게 될 때 보증금을 다시 돌려줘야 합니다.
하지만 임대인이 돌려줄 보증금이 없거나 새로운 세입자가 입주하지 않은 것을 이유로 전세 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 최근 이와 같이 전세금 반환 지연 문제로 어려움을 겪는 세입자들이 증가하게 되면서 전세 보증금 못받을때 받을 수 있는 방법에 대한 관심이 점점 증가하고 있는데요. 지금부터 전세 보증금 못받을때 임차인이 취해야 하는 행동에 대해 설명해 드리겠습니다.
2. 임대차 계약 종료 통보
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전세 보증금 못받을때 돌려받기 위해서는 우선 임차인은 임대인에게 임대차 계약 종료 통보를 제대로 했는지 확인해야 합니다. 현재 우리나라 주택임대차보호법에서는 임대차 계약이 만기 되는 날짜를 기준으로 6개월에서 2개월 이전에 임대인에게 ‘더 이상 갱신할 의사가 없음’을 통보해야 하는 것으로 명시되어 있습니다. 여기서 주의해야 할 점은 임차인이 묵시적 계약 갱신을 하지 않겠다는 의사가 임대인에게 도달했을 때 효력이 생긴다는 것인데요. 한 마디로 임대인이 동의하지 않아도 묵시적 갱신을 하지 않겠다는 내용만 있어도, 그 내용이 임대인에게 ‘도달’만 해도 임대차 계약 종료 통보가 효력을 갖게 됩니다.
따라서 임차인은 해당 기간 내에 임대인에게 묵시적 갱신을 하지 않겠다는 내용을 명확하게 밝히고 문자메시지, 카카오톡 등의 기록을 통해 그 내용이 집주인에게 도달되었다는 증거를 필수적으로 남겨놔야 합니다.
3. 임차권 등기 명령 신청
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위와 같은 상황에서도 전세금 반환 지연이 된다면 ‘임차권등기명령’을 신청해야 합니다. 임차권등기명령 신청은 세입자가 전세 보증금 못받을때 필수적으로 진행해야 하는 단계인데요. 임차인이 이사를 하게 되더라도 전세금 반환 지연이 진행되고 있는 집에 대한 대항력과 우선 변제권을 유지할 수 있게 됩니다.
임차권등기명령 신청을 하게 되면 법원에서는 등기사항증명서에 보증금 반환 권리를 기록하게 됩니다. 그 때문에 임대인은 전셋집을 담보로 대출을 받을 수 없게 되며, 이를 통해 임대인을 압박할 수 있습니다.
4. 임대차 목적물 반환
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임차권등기명령을 완료하게 되면 세입자는 집주인에게 임대차 목적물을 원상복귀한 후 반환해야 합니다. 이후 집주인에게 집을 비웠다는 사실을 확실하게 전해야 하는데요. 만약 임대차 목적물을 반환하지 않을 경우, 이를 완전히 이행하기 전까지 전세 보증금을 반환받지 못할 수 있기 때문에 이에 주의해야 합니다.
5. 전세 보증금 반환 청구
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1) 임대인에게 직접 청구
전세 보증금을 임대인에게 직접 청구하기 위해서는 계약의 갱신을 거절하는 의사를 표현한 후, 이에 대한 증거를 남겨야 합니다. 만약 이 과정에서 전세금 반환 지연이 예상된다면 내용증명을 통해 계약을 종료할 의사가 있음을 통보하는 것이 좋습니다.
이후 임대차 계약 기간이 종료된다고 하더라도 세입자가 보증금을 돌려받기 전까지 임대차 관계는 지속되며, 세입자와 집주인은 임대차 계약서에 기재된 권리의무를 그대로 갖게 됩니다.
2) 법적 절차를 통해 청구
임대인에게 직접 전세 보증금을 청구했을 때 전세금 반환 지연이 된다면 법적 절차를 통해 청구할 수 있으며, 그 내용은 다음과 같습니다.
우선 세입자는 집주인을 상대로 ‘보증금 지급명령 신청’을 신청할 수 있는데요. 전세 보증금과 계약 기간을 기재한 내용을 법원에 신청하면 집주인은 전세 보증금을 돌려주라는 지급명령을 받게 됩니다. 이 과정에서 2주 안에 집주인이 이의를 제기하지 않으면 지급명령은 확정되는데요. 하지만 집주인이 이의를 제기한다면 지급명령은 효력을 잃고 ‘보증금 반환청구 소송’을 진행하게 됩니다.
보증금 반환청구 소송을 진행하려면 임차인과 임대인의 이름, 주소, 연락처가 기재된 소장을 작성해야 합니다. 이와 더불어 ‘청구취지’에 피고에게 요구하는 내용을, ‘청구원인’에 그 이유를 기재해야 합니다. 또한 임대차계약을 증명할 수 있는 임대차 계약서와 영수증, 내용증명을 첨부해 제출해야 하는데요. 기존에 내용증명을 보내지 않았다면 문자 메시지, 통화 녹취, 카카오톡 등과 같은 증거 기록을 첨부하면 됩니다.
하지만 승소를 한 경우에도 집주인으로부터 전세 보증금 못받을때가 있는데요. 이에 대비하기 위해서는 보증금 반환청구 소송 1심이 진행될 때 법원에 가집행 신청을 해야 합니다. 이는 세입자가 승소한 경우에도 전세 보증금을 반환하지 않을 경우 강제집행을 할 수 있도록 합니다.
3) 전세 보증금 지연이자
임대인의 전세금 반환 지연으로 인해 세입자가 손해를 입었다면 전세 보증금 지연이자 같은 별도의 손해배상청구가 가능한데요. 세입자가 전세 보증금 지연이자를 청구하게 될 경우 전세금 반환 지연이 이루어진 금액에 대한 전세 보증금 지연이자를 받을 수 있습니다. 이때 발생하는 전세 보증금 지연이자는 소장 부본 송달 전까지 당사자간 별도로 정한 이율이 없다면 민사이율인 연 5%, 혹 상인에 해당한다면 상사이율인 연 6%가 적용됩니다. 소장 부분 송달 시부터는 소촉법에 따라 연 12%가 적용됩니다.
6. 전세 보증금의 반환 지연이 걱정된다면?
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집은 가장 편안한 공간이 되어야 합니다. 하지만 최근 들어 ‘가장 큰 스트레스’를 준다며 고통을 호소하는 분들이 증가하고 있습니다. 이를 예방하기 위해서는 내가 고민하는 매물이 안전한지 확인하는 것을 추천해 드리는데요.
부동산 권리분석 서비스 ‘집지켜’ 앱에서는 매물의 전세 보증금과 주변 시세, 보증보험 가입 가능 여부, 매물과 신탁사의 관계와 같은 정보들을 제공해 드리는데요. 이 모든 내용들을 주소 하나만으로도 확인이 가능합니다. 세입자는 이를 바탕으로 매물의 객관적인 상태를 미리 확인할 수 있기 때문에 보증금을 잃는 상황을 예방할 수 있습니다. 나의 소중한 보증금을 잃지 않기 위해서 집지켜 앱을 통해 매물의 상태를 확인하시는 것을 추천해 드립니다.
오늘은 전세 보증금 못받을때 돌려받는 방법에 대한 이야기를 나눠봤습니다. 인생을 살아가기 위해 필수적으로 요구되는 집이 문제가 되는 경우가 점점 증가하는 만큼, 전세 보증금을 지켜낼 방안을 알아두는 것은 필수인데요. 혹시 모르는 상황에 대비하기 위해서는 전세금 반환 지연 시 대처 방안과 전세 보증금 지연이자, 그리고 이를 미리 예방하는 방법에 대해 알아두는 것이 많은 도움이 될 것입니다.
